Nas últimas décadas, além dos loteamentos tradicionais, os municípios brasileiros aprovavam de forma autônoma os famosos “loteamentos fechados”, “células residenciais” entre outras denominações. Ou seja, o projeto era aprovado como loteamento aberto tradicional e posteriormente as prefeituras admitiam o fechamento físico do loteamento, em contrapartida, a associação criada pelos moradores era responsável pela manutenção dos espaços públicos existentes no perímetro do loteamento.
Devido a essa situação ser uma realidade brasileira, surge em 2017 a Lei Federal 13.465, e embora a lei tenha por objetivo principal promover a regularização fundiária urbana (REURB), ela insere duas novas modalidades de parcelamento Loteamento de Acesso Controlado e Condomínio de lotes.
Baseado na lei federal, o estado de São Paulo em 2018 sanciona a lei n° 16.879, que dispõe sobre aprovação de loteamentos para fins urbanos com controle de acesso, com objetivo de regularizar os ditos loteamentos fechados, conforme Artigo 4°:
Artigo 4º - O loteamento implantado regularmente, cujo perímetro houver sido posteriormente fechado até o início da vigência desta lei, poderá obter a licença de controle de acesso pelo Poder Público Municipal, nos termos desta lei.
Mas qual a vantagem de regularizar o loteamento fechado para loteamento de acesso controlado?
O loteamento fechado, apesar de ser uma realidade, não é uma modalidade reconhecida legalmente, resultando portanto, em conflitos judiciais entre empreendedores e o poder público.
Quantos casos não conhecemos de problemas enfrentados pelos loteamentos fechados que resultaram na abertura das cancelas, ou até mesmo na demolição do muro de fechamento?
O loteamento de acesso controlado dá segurança jurídica para este tipo de empreendimento, além do mais, a lei estadual traz em sua redação o direito de cobrança, por parte das associações, da prestação de serviços sobre a manutenção do loteamento, assunto muito polêmico anteriormente e com grande repercussão quanto a proprietários não associados que usufruíam das benfeitorias.
§ 2º - É lícito às associações referidas no inciso II deste artigo cobrar dos respectivos beneficiários dos serviços, sejam estes associados ou não, pela contrapartida relativa à prestação dos serviços e demais ônus assumidos de forma suplementar ao ente público para sua execução.
Com a vigência da lei estadual, o próximo passo é a revisão do plano diretor por parte dos municípios do estado de São Paulo, incluindo em sua legislação o loteamento de acesso controlado.
Quantos loteamentos fechados tem na sua cidade? Conta pra gente.